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指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前,购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面,以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议,组织实施相关工作。   在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证,同时根据管理工作计划进行市场调研,调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等,同时对相关物料进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。   项目论证及规划图纸出炉后,应参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目设计,从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。   在对项目优化建议进行跟踪的同时,应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算,为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行,且务必翔实。   应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建,获得管理权,建立组织架构,招聘人员并进行培训,配合产权方编写商铺经营租赁合同,或者就租赁合同结合物业管理提出意见,编制《购物中心项目物业管理方案》,编写相关的物业管理服务合同,编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等,建立相关的经营管理制度。在人员到位后,应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外,应与公安、消防、、环保、环卫等部门进行沟通对接,与项目开发者进行沟通,落实物业用房,参与物业用房的设计、装修,保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水,确保在开业前投入使用。   在物业前期介入过程中,由于购物中心施工进度的影响,应提虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管,适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案,进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。   办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证,制定停车场管理方案,对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购,交接钥匙并规范钥匙管理,建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务名单,组织义务伍并进行消防演练,确保在进场、开业期间的消防安全。   除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外,还应积极参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议,辅助监督工程施工进度及质量,参与设备安装、调试,接收设备相关资料。   参与项目竣工验收,重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收,跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作,组织移交物业前期资料,包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。   成立装修管理小组,提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接,审批业户装修设计,提供审核意见,监控装修施工过程,及时按规定提出整改要求,协助解决业户合理需求,组织验收小组,对隐蔽工程和完工业户进行验收。   设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开, 协助开业方案制定和实施,制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案,并针对突发事件处置预案进行演练,确保开业庆典的顺利、安全举行。   提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况,提高设备使用效率,减轻后期管理的压力。   检查工程施工进度(定期巡查施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查)。   参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。   在开业筹备阶段,要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度,进行人员培训,提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批,提供开业和促销时期的安全防卫服务,制订物业管理收费标准予以明示,配合项目公司营销宣传、推广,准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。   通过前期介入,可以大量收集和掌握第一手资料,根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时,与社会有关部门密切联系,从而确保开业进度并完成预期指标。   物业管理长期处于房地产开发和建筑产业链的末端,不被开发者重视,但实则上一个商业项目成功与否不仅取决于前期的选址定位、规划设计、招商及开业后的运营管理,其经营价值、资产升值和资本价值更依赖于长期的物业营运、服务和管理!物业服务做为产业链中最接近消费市场的前端。随着资本觉醒的驱动,现已开启物业管理价值新时代。   在移动互联网广泛应用的今天,行业创新发展的模式很多,万科、绿城、长城、金地、保利等房企面对日新月异的行业发展环境,始终秉承创新理念,以信息网络技术为主要支撑,在探索智慧物业、升级服务方式和提升管理方法等方面开展大量有益的工作实践,引起了业界的广泛关注。   那么,在移动互联网时代,物业管理企业如何拥抱互联网,利用互联思维重构物业管理模式,搭建社区020商务平台,重塑创新盈利模式,突出经营困局,寻找未来的利润增长点和新蓝海战略,是每一个物业管理从业人员需要重新思考的问题……
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